OC Zemplín: Pre nás je dôležité mať aj opravu obuvi. A Subway by sa u nás neuživil

Keďže našim miestom pôsobenia je Bratislava, aj témy na Reťazce.sk sa primárne točia okolo západného Slovenska. Obchodné centrum Zemplín je na opačnom konci republiky, nepatrí pod veľké správcovské spoločnosti. Rieši tak trochu iné problémy. Poslednýkrát sa vraciame ku krátkym e-mailovým interview, ktoré sme robili pri práci na článku pre TREND. Riaditeľ OC Zemplín Miroslav Zajac tvrdí, že taký Subway by sa u nich neuživil a vysvetľuje, prečo je pre michalovské nákupné centrum dôležitý aj opravár obuvi. A to aj za cenu nižšieho nájomného.

Dôležité upozornenie: rozhovor vznikol koncom augusta.

Budujete lokálne nákupné centrum bez spolupráce nadnárodného správcu. Nevýhody, výhody?

Jednoznačná odpoveď na túto otázku neexistuje. Prvotnú obsadenosť zabezpečila spoločnosť Spiller Farmer, tvorila asi 70%. Ide o väčšie zahraničné značky. Po otvorení centra sme sa rozhodli obsadzovať voľné priestory vlastnými silami. Prednosťou prenajímania voľných jednotiek touto cestou je veľmi dobrá znalosť lokálnych a špecifických podmienok trhu, ktoré sú odlišné od mesta,  regiónu. Sú to však veľmi jemné rozdiely, ktoré nie sú zo vzdialenejších regiónov (napr. z Bratislavy) postrehnuteľné, môžu mať však podstatný význam pre napĺňanie ekonomických cieľov projektu.

Čo sú tie špecifiká?

Ide predovšetkým o sektor služieb, napríklad oprava obuvi. V našom OC je žiadaná, no v tomto obore neexistuje celoslovenský zástupca tejto služby, samozrejme kvôli rentabilnosti. Tu je na vedení OC, ako vyjde v ústrety malému domácemu remeselníkovi, ktorý zo svojej činnosti nie je schopný platiť bežne požadovanú výšku nájomného, avšak zabezpečí návštevnosť a pestrosť palety služieb v OC.  Nám tento segment aj napriek ústretovej snahe vedenia chýba. Napríklad food court – jednotka rýchleho občerstvenia. V Michalovciach je vysoký dopyt po klasickej varenej slovenskej strave, samozrejme za nízku cenu. Aj napriek absencii veľkých a známych značiek je v našom OC najvyťaženejším segmentom, kde si cez obed iba ťažko nájdete voľné miesto. Obyvatelia Michaloviec nedávajú prednosť bagetám, ktorá bude drahšia ako varené slovenské jedlo, aj keď je za ňou celosvetová značka – súvisí to s kúpyschopnosťou cieľovej skupiny, ktorá je na východe podstatne slabšia ako v Bratislave. Naopak, vysoký dopyt pretrváva stabilne v segmente odevov a bižutérie.

Vyhľadávate nájomcov aktívne? Oslovujete siete, ktoré sú napríklad v konkurenčných centrách (v rámci spádovej oblasti)? Aké motivačné faktory okrem ceny prenájmu im zvyknete ponúkať?

V dnešnej dobe je aktívne oslovovanie koncesionárov nevyhnutnosťou. Súvisí to aj s aktívnym manažovaním obchodného centra, čo znamená, že v jednom segmente máme vysoký dopyt po priestoroch – nájomcovia sa hlásia sami, iný segment nám napríklad chýba úplne. Je však na vedení OC, aby skladba nájomcov bola pestrá a zaujímavá pre koncového zákazníka, takže v takomto prípade začíname s aktívnym oslovovaním potencionálnych nájomcov. V mnohých prípadoch ide o menej lukratívne segmenty v podnikaní, kde nie sú kvôli rentabilnosti zabehnuté celoplošné značky. Tu nastupuje spomínaná znalosť regionálneho trhu, oslovenie potencionálneho nájomcu a dohodnutie podmienok, ktoré sú akcepovateľné pre obidve strany.

Momentálne máte podľa mapy neobsadené len tri nájomné jednotky – väčšina slovenských centier momentálne trpí väčším odlivom nájomcov. Predpokladáte, že tieto jednotky obsadíte?

Na začiatok musím spomenúť, že momentálne nemáme voľnú už ani jednu jednotku, celé obchodné centrum je prenajaté na 100%. Všetky prevádzky, okrem jednej, sú už aj otvorené. Tento, zatiaľ neotvorený priestor je už tiež obsadený, je však zatiaľ v štádiu stavebných úprav, otvárať by sa mal koncom septembra. Nedá sa však povedať, že by sa nás kríza nedotýkala. Koncom minulého a začiatkom tohto roka došlo k výmene niektorých – predovšetkým menších nájomcov, ktorí pokles tržieb nezvládli a museli svoje prevádzky zatvoriť. Každú takúto situáciu riešime osobitne a nájomcovi sa snažíme pomôcť v rámci možností aj z našej strany. K uzatvoreniu prevádzky pristupujeme až po vyčerpaní všetkých možností. Vzhľadom na všeobecný trend ústupu obchodných jednotiek z centra mesta do obchodných centier však vieme tieto jednotky okamžite obsadzovať novými nájomcami. Vyberáme zo segmentov, ktoré požadujú v našich anketách sami zákazníci.

Zvládli by podľa vás Michalovce ešte jeden shopping-mall?

Povedal by som to takto: ak by sme mali otvoriť ďalšie shopping centrum, rozhodne by to neboli Michalovce. Každé mesto, každý región má svoj ekonomický potenciál. Odhliadnuc od krízy, zákazník má svoje možnosti a tovar nebude kupovať podľa počtu nákupných centier, ale podľa svojej potreby a možností. Veľmi dobre je to vidieť v iných, aj väčších mestách ako sú Michalovce, kde je viac nákupných centier. Začína vznikať nerovnováha – narastá ponuka nad dopytom, čo vedie k veľkému tlaku na nájomníkov, ktorí nevládzu platiť nájom a svoje prevádzky zatvárajú. Väčší počet zatvorených prevádzok znamená nižšiu atraktivitu pre zákazníka, čo pri nižšej návštevnosti je zase menej atraktívne pre nového nájomcu. Tu treba povedať, že vzhľadom na mobilitu obyvateľstva, konkurenciou už nie sú iba obchodné centrá v jednom meste, ale aj v spádovej oblasti do cca 60-70 km, keď ľudia chodia cez víkendy na nákupy a výlety do krajských miest, už len z dôvodu zmeny prostredia, čo je však úplne prirodzené a normálne.

Ste jediný shopping-mall v 40-tisícovom meste. Nemusíte sa vymedzovať voči konkurencii, nemusíte až tak tlačiť na marketing.

Nedá sa povedať, že by bol na okraji nášho záujmu. Skôr naopak, musíme sa stále snažiť, aby zákazník našiel v centre aj niečo viac, ako iba nákup pod jednou strechou, aby tu našiel služby, zábavu a oddych, proste všetko to, za čím zatiaľ musel cestovať do iného – väčšieho mesta. Aktuálna obsadenosť nám dáva za pravdu, že sa zatiaľ uberáme tým správnym smerom.

Ďalšie mini-interview z tejto série:

One comment

Pridaj komentár

Zadajte svoje údaje, alebo kliknite na ikonu pre prihlásenie:

WordPress.com Logo

Na komentovanie používate váš WordPress.com účet. Log Out / Zmeniť )

Twitter picture

Na komentovanie používate váš Twitter účet. Log Out / Zmeniť )

Facebook photo

Na komentovanie používate váš Facebook účet. Log Out / Zmeniť )

Google+ photo

Na komentovanie používate váš Google+ účet. Log Out / Zmeniť )

Connecting to %s